Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Dann sind diese Einnahmen
dem Finanzamt gegenüber zu erklären.
Bei der Einkunftsermittlung können Aufwendungen und Ausgaben
abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der
Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa),
Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.
Was ist die Liebhaberei?
Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte ein
Werbungskostenüberschuss, ist dieser grundsätzlich mit anderen
Einkünften ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum
kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den
Begriff der Liebhaberei und alle steuerlichen Vorteile entfallen
(insbesondere auch der Vorsteuerabzug).
Was ist ein „absehbarer“ Zeitraum?
Bei Vermietungen von
Eigenheimen,
Eigentumswohnungen und
Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten
sind das 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.
höchstens 23 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Aufwendungen. Dies gilt
für die „kleine“ Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in
einem Mietshaus).
Bei der „großen“ Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets
Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg
muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden.
Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen
Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt
werden.
Prognose-Rechnung
In einer Prognose-Rechnung ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit
Indexanpassungen auszugehen. In einer Entscheidung vom Oktober 2012 hat
sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) dazu geäußert, wie
Instandhaltungen, Reparaturen und ein Mietausfallswagnis in die
Berechnung miteinzubeziehen sind.
Erhaltungsaufwand
Bei Gebäuden fallen Erhaltungsaufwendungen an. Deshalb sind sie in
einer Prognose-Rechnung jedenfalls zu berücksichtigen. Die Höhe ist
abhängig vom Alter des Gebäudes. Bei Neubauten ist in den Anfangsjahren
ein geringer Betrag anzusetzen. Erst nach 15 bis 20 Jahren ist bei
diesen Gebäuden wieder an große Reparaturen zu denken (somit erst gegen
Ende des Prognosezeitraumes). Im konkreten Fall sah der VwGH einen
Ansatz von 0,2 % der Anschaffungskosten als ausreichend an.
Für zukünftige Reparaturen muss keine Rücklage berücksichtigt werden.
Wird jedoch Geld dafür angespart, ist dies nicht in der
Prognose-Rechnung zu berücksichtigen.
Mietausfallswagnis
Die zukünftigen Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu
kürzen. Für den VwGH sind bei vermieteten Objekten 3 bis 5 % des
Jahresrohertrags angemessen.
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